郑州房地产市场年度分析报告
一、全年整体表现概述
在郑州市房管局的数据中揭示，2013年郑州市商品住宅市场的繁荣景象。这一年，商品住宅的成交均价正式跃入“7时代”，达到了7407元/㎡。与2012年相比，增长了861元/㎡。克而瑞报告也反映了全市商品房均价的突破，高达9189元/㎡。其中，商品住宅的均价稳定在8300元/㎡。显然，郑州的房地产市场正在蓬勃发展，价格稳步上升^[4]^。
市场特征方面，价格区间在7000-9000元/㎡之间成为了主流，占据市场份额超过50％^[4]^。特别是一些核心区域如经开区，房价以11105元/㎡领跑全市，郑东新区等核心区域的均价更是超过了8000元/㎡^[1][5]^。
二、月度房价波动特征
在2013年，郑州的房地产市场呈现出明显的月度波动特征。上半年，房价上涨趋势明显。从1月份的新房均价7503元/㎡开始，到6月份的二手房均价升至7545元/㎡，最高涨幅甚至达到了2.37％^[1]^。中指研究院的数据也反映了这一趋势，尤其在5月份新建住宅的均价达到了8637元/㎡的高峰。在下半年由于政策的调整，房价出现了回调趋势^[7]^。受升级版限购令及“三限”政策的影响，商品住宅的均价出现了连续五个月的下降。尽管如此，二手房市场仍然展现出韧性^[1]^。
三、区域房地产市场的分化
在郑州的房地产市场中，区域分化现象明显。核心区域如郑东新区全年二手房均价高达12579元/㎡。金水、管城等主城区均价也超过了8000元/㎡^[1][5]^。远郊区域的价格则相对较低，新郑、中牟等区域的均价低于6000元/㎡^[5]^。这种区域间的价格差异反映了不同区域的市场需求和供给状况的差异。
四、影响房价的因素分析
政策波动是影响房价的重要因素之一。上半年的“新国五条”刺激了购房需求，导致了房价的上涨。在下半年随着限购政策的升级，房价上涨的趋势得到了抑制^[8]^。供需关系也是影响房价的重要因素。全年商品房供求比为1:0.92，“90㎡以下小户型”占比超过38％，反映出刚需仍然是主导市场的关键因素^[4]^。郑州的房地产市场在政策的引导下呈现出既活跃又稳定的发展趋势。
