二手房交易流程详解——从前期准备到交割完毕
身处楼市，每一步交易都需慎之又慎。二手房交易尤其如此。将为您详细解读从前期准备到交割完毕的整个流程，助您明晰每一个环节，顺利完成交易。
一、房源与签约阶段
买方需通过中介或线上平台广泛查询房源，对心仪房源进行实地查看，并仔细核实产权证、土地证及产权人身份证等关键证件的真实性和有效性。在双方初步达成购买意向后，便进入磋商与签约阶段。买卖双方需就房价、付款方式、交房日期等细节展开充分协商，并签订具有法律效力的《买卖合同》和《二手房买卖契约》。买方需按约定支付定金（通常需进行资金监管），而卖方则需提供相关的产权证明和身份证明等材料。
二、贷款办理与资金监管
若买方选择贷款购房，无论是商业贷款、公积金贷款还是组合贷款，都需要准备一系列材料，如身份证、户口本、收入证明和婚姻证明等，并等待银行或公积金中心的审批。审批通过后，银行会出具《同贷书》。
在资金监管环节，首付款和贷款资金将被转入房产局或第三方监管账户，以确保资金的安全。特别是在带押过户的模式下，卖方无需提前解押，贷款直接划入监管账户。
三、解押与过户手续
在过户前，若卖方房产存在抵押，需完成解押操作。这一环节可委托中介协调银行以缩短解押时间。随后，买卖双方需携带相关材料前往不动产登记中心办理过户手续，缴纳包括契税（首套房按1%-1.5%）和个税（满五唯一可免）等在内的税费。过户完成后，买方领取新的不动产权证，银行则同步办理抵押登记。
四、放款与交割
完成过户手续后，银行会从监管账户将商贷和公积金贷款资金划转至卖方账户（通常过户后3-5个工作日内）。随后，双方进行物业交割，包括水、电、燃气和物业费等过户，并结清尾款，移交房屋钥匙。卖方需及时迁出户口，买方则进行房屋验收，确保无遗留问题。
注意事项：
1. 在资金监管环节，优先选择房产局或银行监管账户，避免直接转账带来的风险。
2. 严格控制时间节点，明确约定各环节的时间，避免不必要的延误。
3. 合同细节至关重要，口头承诺应写入合同，明确违约责任和解决办法。所述流程适用于全款、商贷、公积金或组合贷等多种交易模式。实际操作中可根据具体情况选择监管或非监管流程。希望能助您明晰二手房交易流程，顺利完成交易。
