全球房地产市场在截至2025年3月的时期里，展现出一种独特的分化特征。某些区域已经显现出泡沫破裂的迹象，但整体风险特征与历史周期存在显著的差异。让我们深入一下当前的市场态势以及未来的可能走向。
一、当前市场态势
1. 美国类滞胀格局
美国的住宅市场已经维持“高价格、低成交”的状态超过两年。自2020年至2022年，房价实际涨幅超过25%，房价收入比已经接近2006年的水平。供需保持紧平衡，库存短缺为房价提供了支撑，居民杠杆率的低位以及房贷利率的高企，正在对市场的成交活跃度产生影响。
2. 亚洲的警示信号
以日本为例，上世纪90年代的房地产泡沫破裂后，经济陷入了“失去的30年”。如今，部分亚洲城市的房价收入比已经接近日本泡沫顶峰时期的水平。尤其是中国，尽管城镇化进程和政策调控力度与日本存在显著差异，但仍需警惕潜在风险。
二、历史周期对比
历史总是充满启示。对比1990年代的日本泡沫、2008年的美国次贷危机和当前的潜在风险，我们可以看到：
触发因素方面，当前市场面临的主要问题是利率的长期高位。而在调整幅度上，尽管存在局部温和调整预期，但各个市场间的差异仍十分显著。在复苏周期方面，供需关系的新平衡将成为关键。
三、结构性风险点分析
当前市场面临的结构性风险不容忽视。利率范式的转变是一个重要风险点。美联储持续的高利率政策已经打破了过去的路径依赖。若房贷利率持续在5%以上，将对市场流动性产生重大影响。政策干预的空间也是一个关键因素。日本的经验告诉我们，货币政策的宽松并不能完全修复资产负债表的问题。需求侧的刺激可能进一步加剧价格扭曲。当前的政策焦点更多地集中在供给端，但核心的可负担性矛盾仍未得到解决。
四、未来走向预测
未来的市场走向充满了不确定性，但也存在一些可能的趋势。在短期内（2025-2027年），价格的调整可能会呈现区域分化的特点。科技中心和经济衰退区可能会出现显著的价差。中期（2028-2030年），随着千禧世代购房高峰的结束，需求断层可能出现。而在长期内，二手房交易链和租赁资产管理等领域可能会成为新的增长极。当前市场正处于政策预期博弈和实际购买力衰竭的拉锯阶段。虽然剧烈崩盘式调整的概率较低，但仍需警惕潜在风险。未来的市场走向将是一个复杂而多变的过程，需要持续关注市场动态并灵活应对各种变化。
