一、价格震荡，跌幅显著
曾经炽手可热的学区房，如今价格出现大幅下跌。在深圳百花片区，曾被誉为“黄金地段”的某老牌学区房，单价竟然从巅峰时期的15万/㎡跌至7.5万/㎡，令人震惊的跌幅达到了50%。类似的情况也在八卦岭宿舍区上演，一间面积约30平的房源，价格从曾经的435万急转直下，如今只需135万，跌幅高达69%。
视线转向深圳的TOP10学区房，整体趋势同样不容乐观。数据显示，2024年这些顶级学区房的均价同比下跌18%-35%。其中，深实验初中部学区的部分房源跌幅更是超过28%，让许多投资者措手不及。就连传统意义上的豪宅市场，如陆家嘴，也出现了单价下跌的情况，部分依赖学位溢价的房源报价下跌5%-8%，市场正在经历一场前所未有的价值重塑。
二、政策缰绳收紧，调控力度加码
市场的巨变背后，政策的调控功不可没。大学区制的试点，让传统的学区房概念受到冲击。罗湖、福田等地试点实施的“1套房对应5所学校”政策，以及南山、宝安加入的多校划片制度，都使得学区房的确定性降低。更令人震惊的是，摇号中签率竟然低至10%，这无疑给火热的学区房市场泼了一盆冷水。
学位锁定的政策也削弱了学区房的投资属性。同一房产在6年内仅限一次学位申请（小学），这意味着学区房的投资回报周期被拉长，投资风险加大。再加上教育均衡化的推动，教师轮岗制以及名校集团化办学的实施，使得名校“本部”的价值被稀释，学区房的价值也重新被审视。
三、市场分化特征明显，抗跌性差异显著
在整体下跌的态势下，市场呈现出明显的分化特征。品质较好的学区房跌幅相对较小，如御景台的房价虽有所下跌，但跌幅仅在10%以内。老旧小区的跌幅则普遍超过20%，甚至更高。
成交活跃度方面，一些低价片区如八卦岭等，反而出现了成交回升的情况。这表明在市场调整过程中，刚需购房者的需求依然旺盛。区域对比方面，福田深实验学区的跌幅最大，而龙岗星河时代花园则逆势上涨7.6%，显示出市场多元化的趋势。
展望未来，深圳学区房市场将继续经历价值重估。随着2025年政策显示租赁凭证办理时限等规定的继续收紧，预计学区房市场将逐渐回归理性，投资客和购房者都需要更加审慎地看待这个市场的变化。
