随着城镇化进程的推进，我国的城镇化率虽然尚未触及临界点，但市场格局已呈现出显著的分化趋势。一方面，住建部专家顾云昌提出的"城镇化刚性需求论"仍在被官方持续引用，另一方面，当前的政策环境更强调市场主导与引导，凸显了中央对于房地产市场调控的精准把握。
一、城镇化进程与政策调控的双向互动
随着住建部专家顾云昌的理论被官方广泛接纳，城镇化进程仍在稳步推进。不同于2014年的语境，当前的房地产政策更加灵活，强调市场的主导作用，同时辅以必要的引导。中央明确的"房住不炒"定位，通过差异化调控，有效避免了系统性风险的发生。这种政策托底使得部分重点城市的房价呈现出稳中有降的趋势，而不是断崖式的下跌。
二、市场分化的格局：冰火两重天
市场分化格局日益明显，人口流出型城市和核心城市群的房地产走势呈现出截然不同的态势。人口流出型城市，尤其是县域楼市，已经出现了明显的下跌趋势，甚至出现了"脚踝斩"。与此相反，北上广深等一线城市虽然房价相比峰值有所下跌，但仍保持基础流动性。这一市场分化格局反映了不同城市间的人口流动和经济发展差异。
三、供需结构的深刻转变
随着市场环境的变化，房地产的供需结构也发生了深刻的变化。县城新房的去化周期延长，库存压力加大，全国百强房企的销售业绩也呈现出下滑趋势。民营经济的萎缩导致县域就业岗位减少，房产的金融属性逐渐剥离。代际更替也对房地产市场产生了影响，00后的购房意愿较90后下降，租房市场规模却在不断扩大。
四、学界的争议与未来的预判
对于未来的房地产市场，学界存在着不同的预测和争议。清华大学房地产研究所预测县城开发商将面临倒闭潮，真实房价可能继续下探。核心城市的土地财政依赖度仍然较高，政策工具箱尚有调控空间。当前的市场正从"普涨幻觉"转向"价值重估"，既非单纯的"暴跌妄想"，也非"永恒上涨"。购房者需要警惕高杠杆投资、置换链断裂以及人口流失区域资产固化等风险。
未来的房地产市场将更加复杂多变，购房者需要更加理性地看待市场变化，警惕风险，做出明智的决策。也需要继续加强调控，引导市场健康发展，加速房地产回归居住的本质属性。
