公募REITs：不动产投资新纪元
公募REITs，即不动产投资信托基金，以其独特的证券化方式，成功将稳定收益的不动产转化为可上市交易的资产支持证券。这一金融产品以其流动性高、收益分配机制明确的特性，主要投资于基础设施、商业地产等领域，为投资者提供了一个全新的投资渠道。以下是对中国公募REITs市场的剖析：
一、市场发展概况
截至2025年5月，中国公募REITs市场累计发行66只产品，募集资金近1800亿元。短短时间内，其二级市场总市值已逼近2000亿元大关。在短短的几年里，公募REITs的增速显著，其中2024年新上市的26只REITs成为市场亮点。这些REITs的资产类型也在不断扩展，已经从最初的交通、仓储物流领域扩展到消费基础设施、保障性租赁住房以及清洁能源等多元化领域。特别是全国首单农贸市场公募REITs的成功上市，更是为民营企业参与公募REITs市场树立了典范。
二、政策支持和市场动态
在政策的推动下，REITs市场的常态化发行正在加速。国家发改委在2024年7月推动REITs行业准入放宽，养老设施、储能、4A级景区等行业也被纳入其中，同时审核标准的优化也为REITs市场的进一步发展提供了便利。而在近期的市场动态中，新项目申报和扩募进展均取得了显著成果。例如，中金唯品会奥特莱斯REIT的申报受理以及中金厦门安居REIT的扩募，都显示出市场的活跃度和潜力。
三、投资特点
公募REITs的投资特点鲜明。其采用封闭式运作，将年度可供分配的90%以上的金额分配给投资者，保证了投资者的收益。底层资产的现金流稳定性对于REITs的收益和风险控制至关重要。不同领域的REITs，如高速公路和生态环保，其收益稳定性存在差异。海外经验表明，REITs指数基金的收益确定性较强，适合长期配置。
四、未来展望
随着政策红利的持续释放和资产创新的加速，公募REITs市场有望在未来进一步扩容。这一市场不仅将成为服务国家战略的重要工具，也将为盘活存量资产提供新的途径。投资者可以关注消费基础设施、保障房等“To C”端板块的头部项目，这些领域在未来有望展现出强劲的增长势头。公募REITs，作为不动产投资的新纪元，正以其独特的魅力吸引着越来越多的投资者。
