房地产可行性研究报告是对项目开发价值及风险进行全面评估的综合文档，其核心内容与结构可以细化为以下几个方面。
一、研究报告的主要模块
1. 项目概述
这一部分将详细介绍项目的背景、区位条件、土地性质以及开发主体的基本资质等信息，明确项目的目标与定位。通过这些基础信息的阐述，读者可以对项目有一个初步的认识。
2. 市场分析
市场分析是研究报告的核心部分之一。在这一部分，将通过数据来分析需求侧和供给侧的市场情况，预测目标客群的规模。结合区域的人口结构、收入水平以及购房偏好等数据，对市场需求进行细致预测。还将分析竞品项目的开发量、销售周期和价格梯度等市场现状，并结合供需关系预测合理的售价区间。
3. 规划设计方案
规划设计方案部分将关注总平面布局、产品组合策略和技术可行性等方面。在总平面布局中，将验证容积率、建筑密度和绿化率等指标的合规性。产品组合策略将详细规划住宅、商业和配套的业态配比及面积分配。还将重点评估地质条件、施工难点及解决方案的技术可行性。
4. 财务测算体系
财务测算体系是研究报告的重要组成部分。在这一部分，将详细构建成本构成，包括土地成本、建安工程费、期间费用、税费及不可预见费等。将明确资金筹措的方式，包括自有资金比例与融资方案，以及资金使用计划与现金流平衡测试。将对收益进行评估，包括静态指标和动态指标，并进行敏感性分析。
5. 风险控制模块
风险控制是研究报告的另一个关键部分。在这一部分，将分析可能面临的政策风险、市场风险和运营风险，并制定相应的应对策略。例如，将针对限购、限贷政策调整进行应对预案制定，进行价格波动的压力测试，并评估合作方的履约能力及替代方案。
二、关键决策支撑点
1. 合规性验证
合规性验证是确保项目合法性的重要环节。将对照相关城市用地分类标准、居住区设计规范等技术规范，确认规划指标的合法性。
2. 经济可行性临界值
经济可行性临界值是投资决策的重要参考依据。在这一部分，将明确IRR通常需要达到的行业基准收益率（住宅类项目通常要求≥15%），以及盈亏平衡点的销售率应控制在75%以下。
3. 社会效益附加
除了经济效益，项目对区域的社会效益也是不可忽视的。这一部分将评估项目对区域就业带动、城市形象提升和公共服务完善等方面的贡献。
三、典型应用场景与编制要点提示
报告的应用场景多种多样，包括但不限于用于行政审批、融资申请、内部决策和股权合作等。在编制报告时，需要特别关注数据的溯源性、动态更新机制和利益相关方的协同。对于土地获取文件、市场调研原始数据等关键信息需存档备查。报告还需要根据实际情况进行动态调整，整合多方专业意见，以确保报告的准确性和实用性。该报告通过量化分析与合规审查的结合，为项目投资决策提供从宏观市场到微观操作的完整评估框架。
