市场量价趋势观察
一、市场活跃，成交量显著增长
在春天的气息中，上海的二手住宅市场展现出了勃勃生机。数据显示，2023年3月，上海二手住宅成交量达到了惊人的2.69万套。相较于前一月，这一数字环比增长了75%，同比更是激增了45.36%，创下了自2022年以来的月度新高。市场步入4月后，更是呈现出企稳的态势，周度成交量的波动逐渐平稳。这一切迹象都表明，上海的房地产市场正在经历一场繁荣。
二、价格稳定回升，市场信心增强
除了量的增长，价格也是市场的重要风向标。在刚过去的3月，二手房价格环比上涨了0.4%，这一涨幅带动了一线城市二手住宅价格指数的整体回暖。特别是那些位于300万至500万元之间的刚需及首次改善房源，成交速度明显加快。次新小区以及90至144平方米的改善型房源更是表现出强劲的涨幅。进入4月，房源的议价空间也有所扩大，这似乎在预示着市场价格即将进入一个新的周期。
三、区域特性显著，中高端市场活跃
从区域角度来看，上海的市场呈现出鲜明的特点。浦东新区在成交面积上领跑，单周成交面积占比近四分之一。宝山、闵行等区域，作为首次改善的集中地，同样活跃，成交面积也达到了相当的水平。更令人瞩目的是，在成交的前十项目中，有三个项目的备案均价超过了10万元/平方米，这说明改善型房源的交易正在推动新房价格指数的上升。
四、政策与市场动态相互作用
政策是市场的指南针。当前，二手房市场的回暖带动了新房市场的认购热潮，新房价格指数的环比涨幅更是领跑全国。与此管控政策也呈现出常态化的趋势。通过价格核验机制，有效地抑制了虚高的挂牌价。特别是对于学区房的炒作行为，更是进行了重点整治，强化了市场真实价格的主导地位。这些措施的长效作用下，市场正在逐步回归理性。
五、历史波动中的稳定性
市场总是充满变数，但也有其内在的稳定性。回顾历史数据，我们发现市场在2021年受调控政策影响，呈现前高后低的态势。单月成交量最低时甚至降至1.2万套。在最近，市场呈现出价格触底后企稳的迹象。长期来看，外环外的成交占比约55%，总价300万以下的房源占六成以上，这说明刚需及外围区域仍是市场的基本盘。
上海的房地产市场正在经历一场复杂而丰富的变化，既有量的增长，也有价的波动，更有政策的引导和市场自身的调整。这一切都在向我们展示着一个多元化、充满活力的市场景象。
